Mietpreisbremse hält Neuvertragsmieten in engen Grenzen

Mietpreisbremse begrenzt Neuvertragsmieten trotz hoher Nachfrage

In zahlreichen deutschen Universitätsstädten führen häufige Mieterwechsel zu anhaltender Dynamik auf dem Wohnungsmarkt. Besonders betroffen sind kleine Einzimmerwohnungen und Apartments nahe Hochschulen und Kliniken, die regelmäßig neu vermietet werden. Eigentümer stehen dabei vor der Frage, wie weit sich die neue Miete beim Mieterwechsel erhöhen darf.

In Heidelberg gilt seit dem 1. Januar 2026 eine landesrechtliche Einstufung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Solange die Verordnung in Kraft ist, greift bei jeder Neuvermietung die Mietpreisbremse nach § 556d BGB: Die vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent überschreiten. Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt. Beispiel: Liegt die Vergleichsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter, sind bei Neuvermietung maximal 13,20 Euro zulässig.

Ausnahmen und Informationspflicht

Von der Begrenzung gibt es drei wesentliche Ausnahmen. Ist eine der Ausnahmen einschlägig, muss der Vermieter den neuen Mieter unaufgefordert und in Textform darüber informieren, sonst verliert er den Ausnahmetatbestand.

• Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden.
• Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer tiefgreifenden Modernisierung ist von der Begrenzung ausgenommen.
• Vormiete mit Bestandsschutz: Liegt die Vormiete bereits über der 10 Prozent Grenze, kann diese fortgeführt werden, sofern sie korrekt dokumentiert ist.

Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Auskunft, kann der Mieter zu viel gezahlte Beträge zurückfordern, gegebenenfalls bereits ab Mietbeginn.

«In einer Stadt mit so vielen Mieterwechseln lohnt sich eine saubere Dokumentation doppelt. Wer Vormiete, Modernisierungen und Vergleichswerte bei jeder Neuvermietung nachvollziehbar festhält, hat bei der nächsten bereits die Grundlage und ist abgesichert, falls die Miethöhe später hinterfragt wird», erklärt Katharina Heid, Geschäftsführerin von Heid Immobilienmakler.

Weitere rechtliche Schranken

Neben der Mietpreisbremse setzen weitere Vorschriften klare Grenzen: Liegt die vereinbarte Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete und wurde eine Marktlage gezielt ausgenutzt, können Bußgelder nach dem Wirtschaftsstrafgesetz drohen. In besonders gravierenden Fällen kommt zudem der Vorwurf des Mietwuchers nach § 291 StGB in Betracht; solche Vereinbarungen sind unwirksam.

Für Eigentümer hat die rechtssichere Miethöhe auch wirtschaftliche Bedeutung: Sie beeinflusst Ertragswert und Marktwert vermieteter Immobilien. Makler und Sachverständige prüfen deshalb vor der Vermarktung, ob die Bestandsmiete rechtssicher dokumentiert ist. Eine nachvollziehbare Miethistorie macht eine Wohnung für Kapitalanleger planbarer und erhöht die Vermarktungssicherheit.

Heid Immobilienmakler begleitet Eigentümer bei der Vermarktung vermieteter Wohnungen und berücksichtigt die rechtssichere Miethöhe in der Bewertung und Beratung vor Ort in Heidelberg.